構造設計一級建築士事務所
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耐震マンションを見分ける上でのポイント
Point1. 新耐震か旧耐震か
1981年6月の建築基準法改正により、構造設計方針が大幅に変更されました。基準法改正以降に設計されたものが新耐震設計法、それ以前のものが旧耐震設計法と呼ばれています。新耐震設計法は関東大震災クラスの地震がきても、重大な被害・崩壊がないこと、あるいは若干の修理で建物が再利用可能であるという基準で考えられています。新耐震になって変更された点は、一次設計・二次設計の２段階の方式になったことと、保有水平耐力法の導入です。旧耐震よりも新耐震のほうが耐震基準が厳しい為、新耐震の方を選ぶべきでしょう。逆に旧耐震の物件は耐震診断・耐震補強が必要でしょう。
Point2. 躯体費
躯体費とは工事費における構造体にかかる費用のことで、この費用が高いほど耐震性が高いとされています。よって、同じ階数で複数の建物を比べるときには、躯体費の高いものを選択するほうが良いでしょう。
Point3. 住宅性能表示制度
「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」による制度で、新築の住宅を格付けする制度です。この評価書の取得の有無をまずチェックすることが大切です。この評価書の有無で建築主（デベロッパー）への信頼度は変わってきますし、取得していれば評価書を交付した住宅性能評価機関に問い合わせれば、耐震性などについての評価内容を知ることが出来ます。ここでポイントとなるのは、次項にあげる耐震等級です。
Point4. 耐震等級
耐震等級は住宅性能表示による耐震性の評価指標の１つで、耐震性の高い順に等級３＞等級２＞等級１となっています。等級１は建築基準法と同レベルの強度、等級２は建築基準法の1.25倍の強度、等級３は建築基準法の1.5倍の強度となっています。やはり耐震性の高いマンションを選ぶのであれば、等級３か等級２のものを選ぶべきでしょう。
Point5. 免震構造
建物の構造には大きく３つのタイプがあり、一般的な耐震構造と呼ばれるもの、免震構造、制震構造があげられます。設計者の間では一般的に免震構造がベストであると言われており、次に制震構造といった順です。やはり免震構造は価格の面でも一般的な耐震構造のものと比べ高く（建設コスト約３％アップ）なっていますが、耐震性能の高さを考えれば決して高い買い物ではないでしょう。
Point6. 建物形状
建築構造上、あまり耐震性上よくない建物の形状があります。①１階部分が駐車場などになっているピロティ形式のものです。ピロティ形式だと耐震壁が無いケースが多く、建築構造上良くありません。できるだけ避けるべきでしょう。②１階部分に店舗がある建物です。店舗部分は売り場スペースを確保するために柱が少ないケースが多く、建築構造上良くないからです。このタイプのマンションも避けたほうが良いでしょう。また建物の平面形状も耐震性状のポイントとなります。複雑な形状よりも長方形のようなシンプルな形状の方が良とされています。
Point7. 売り主（デベロッパー）の品質・施工管理
欠陥マンションは、やはり売り主の管理体制の甘さから生まれてくることが多いといえます。手抜き工事などは一般の人には分かりません。ですから、自社検査や現場見学会、現場をインターネットで公開するといったことを行っている売り主は好感がもてるでしょう。逆に現場を見せない等、情報を公開したがらない売り主には注意した方が良いでしょう。
Point8. 工事監理
設計事務所から派遣される工事監理者が、工事の段階ごとに現場をきちんと見ているかどうかを確認したほうが良いでしょう。確認のポイントとしては現場検査の回数で、工事監理者が現場に常駐していればOKでしょう。工事監理者が殆んどいない様な現場では、施工者の手抜きやミスに気づかず欠陥マンションが生まれやすい状況となってしまいます。きっちりチェックしておいた方が良いでしょう。
